（3）新ＮＩＳＡか不動産投資【大阪】か？
2025年01月18日
新ＮＩＳＡとは？
新ＮＩＳＡ（少額投資非課税制度）は、投資による利益や分配金などにかかる税金が
非課税となる制度です。
２０２４年から始まる制度、改正では「つみたて投資枠」と「成長投資枠」という
二つの枠が用意され、年間投資上限額が拡大されました。
以下のようなメリットがあります。
◆運用益や分配金が非課税
通常、投資による売却益や配当・分配金には約２０％の税金がかかりますが
新ＮＩＳＡ口座内での投資は一定枠まで非課税になります。
◆少額から始められる
つみたて投資枠などを利用し、毎月コツコツ少額で積立投資が可能です。
まとまった資金がなくても始めやすいのが特徴です。
◆世界分散投資がしやすい
近年はオール・カントリーの投資信託や、Ｓ＆Ｐ５００などの米国株に
連動する投資信託・ＥＴＦが注目されています。
地域・セクターを広く分散できるので、リスク管理もしやすいです。
不動産投資とは？
不動産投資は、一棟マンション・アパート、区分マンション・戸建てなどを購入し
家賃収入や転売による売却益を狙う投資手法です。
実物資産を所有するため、満足感が得られるなどの現物投資ならではの強みやメリットがあります。
◆家賃収入の安定性
長期的に借り手がつけば、株式の配当とは別の形で定期的なインカム（家賃収入）が期待できます。
家賃は大きく変動しにくいため、安定収入を重視する人に好まれます。
◆借入金を活用できる
多くの場合、融資を利用することで少ない自己資金でも大きな物件を購入できます。
レバレッジを効かせることで、自己資金以上の規模で利益を狙える可能性があります。
しかし、多額の借金をすることはおすすめできません。
◆インフレに強い
インフレが進むと物の価値が上がりやすいと言われています。
不動産価格や家賃も上昇することがあり、実物資産を持つことで
インフレに対するヘッジになる可能性があります。
但し、投資する物件の選択には慎重になるべきだと思います。
不動産投資の留意点
◆物件価格の上昇リスク（高騰・金利上昇の影響）
東京や大阪の中心部など人気のエリアは既に物件価格が上がっており
利回りが低下しているケースもあります。
金利が上昇局面に入ると、融資の返済負担も大きくなります。
◆空室リスク・管理コスト
借り手がつかなければ家賃収入はゼロになり、ローン返済や修繕費・管理費などの
コストはかかり続けます。
管理会社に任せる場合も、手数料を差し引いた正味の収入をしっかり試算しておきましょう。
金利をはじめ、修繕費・管理費は今後も上昇傾向にあることを考慮すべきでしょう。
◆初期費用・維持費が高額になりやすい
物件購入時の諸費用、リフォーム費用、修繕・維持管理費など、まとまった資金が必要となります。
投資信託のように少額からの分散投資が難しいのもデメリットです。
前述のように近年の円安やインフレにより、これらの費用はますます増加の傾向にあります。
資金力にある程度余裕がない場合、不動産投資はやるべきではないでしょう。
（3）新ＮＩＳＡか？不動産投資【大阪】か？ … 続く
